2001.11.9 b

7月份国务院公布了11个大类商品的价格仍属于国家直接控制的范
围，不用说，住房不在其中。但是国家不直接控制，不等于就是市场
能够自主调节的了。世界上没有抽象的市场，只有具体的市场，其实
“不直接的直接”多得很、厉害得很。我的观察是：除了地位最低的
农民生产的农产品与利润很低的日用小百货、家用电器外，凡是与
“事实垄断”联成一体的商品，大多数都存在着“直接控制”的阴
影。住房市场就是其中之一。

住房市场的“直控性”由这样几个因素决定：

（一）土地的垄断；
（二）城市规划审批权的垄断；
（三）主要由贷款机制决定的经营资格的事实垄断，没有相当的关系
　　　想经营房地产，没门；
（四）按揭的诡秘引诱和消费者亟待改善住房的愿望压迫，例如有稳
　　　定工资收入的无房户、拥挤户等等，我怀疑政府先后几次大规
　　　模住房普查，主要就是为房地产商人估量还有多少“猎物”提
　　　供依据，而不是主要为如何尽快解决困难户提供决策依据。
　　　“安居房”、“经济实用房”的普遍奇缺和并不经济的价格便
　　　是我存此怀疑的证据。从某种意义上讲，正像股市主要是为了
　　　圈钱一样，房地产市场也主要是为了从消费者口袋里掏钱，对
　　　于大多数普通购房者来说，不但要将你的现钱掏空，还要将你
　　　将来很长一段时期内的大部份收入，提前掏定——按揭政策的
　　　实质即在此！

我对大陆住房市场有这样八个疑问：

首先，这几年总的来说建筑材料的价格是稳中有降的。而据介绍，国
家计委政策研究室调研组曾证明：住房每平方米开发价格只需450元
左右。这当然是全国的平均造价。算上这税那费，平均1,000元成本
总够了吧。那么，例如北京已经基本见不到5,000元／平方米、南京
已经基本见不到3,000元／平方米，而且是在政府不断减少收费项
目，例如南京今年先后减少近百项，可商品房价格还是一路飙升，
（广州等因过度开发而出现例外）这是为什么？

第二，北京市已经实行商品房价格构成公开，但是，这个公开仍然是
很粗、很笼统的。那么，为什么不能公布得细一些？尤其是其它地方
为什么不实行公开？为什么不能重视购房者的质疑？许多地方政府强
行规定商品房价格的下限却没有听证制度。这是不是政府与开发商一
体化？

第三，正如最近中央电视台《经济半小时》披露的那样，商品房虚假
广告满天飞（据统计仅次于药品类虚假广告），北京7,000～8,000元
／平方米的商品房竟然也有裂缝。面对大量的质量、小区环境与广告
严重不符的现实，政府为什么没有切实地保护购房者权益的措施？

第四，对于大量存在的商品房面积短斤缺两的现象，政府为什么不能
提供类似于农贸市场“公平秤”那样的服务？

第五，办理按揭由银行代收的“律师代理费”是不是乱收费？挂名代
理的律师事务所门朝南、还是朝北、代理律师姓甚名谁购房者都不知
道，根本不存在任何代理，凭什么收取几百元的律师代理费？

第六，既然是开发商与购房者直接进行买卖，根本没有其它方面提供
什么“交易服务”、“综合服务”，那么，购房者除了缴纳“契税”
外，又凭什么还要缴纳“交易服务费”、“综合服务费”？

在南京，办理按揭公证也只要缴纳80元公证费。而中国人民银行江苏
分行却要为政府房地产管理部门代收“抵押登记费”418元。顾名思
义，抵押登记也就是将何年何月、购房者姓甚名谁、家住何处等等一
一备明罢了，怎么要418元呢？

第七，在南京，银行代收“保险费”3,000元左右，银行工作人员没
有一个能够回答这保险费是哪家保险公司的什么险种，只是说“必须
缴保险费，否则贷款不给办！这是中国人民银行开始实行按揭时的文
件上就定死的，商业银行也一样要收的……”可同在南京，银行间收
取同一费种的数额却不同，购房者与报纸多次提出质疑却得不到应有
的答复，这又是为什么？

8月14日早晨7:20分，我打电话到中央电视台《经济半小时．新闻热
线》（电话：010-68508096），通了，但没人接听；7：45分我又
打，听得出来，接电话话的是一个小伙子；问上述中行（代）收费合
理不合理、节目组了解不了解相关政策，小伙子回答得非常干脆：
“这方面观众早就有很多反映了，我们记录后都交到台里领导那里，
由他们决定采访不采访有关政府部门，采访了播报不播报还得领导决
定。”我又问：“既然早就有很多购房观众反映了，那么现在有没有
解答呢？”“这你就不要追问了。中国有中国的国情。我们的舆论导
向必须考虑到国情。”……是不是因为法律规定了“各级人民法院不
受理涉及国家法规、政策的诉讼”，我们的政府就可以依仗发文件的
权力带头乱收费？

第八，为什么几乎所有的物业管理公司都是搭房地产公司的班机从天
而降？由业主委员会公开招标物业管理如此简单的办法，为什么政府
就是不能够真正支持实行、相反，在业主与物管发生矛盾时，一般总
是偏袒物管方？物价部门审批物管收费价格凭什么不征求业主意见？

实际存在的有关问题远远不止这些。希望这些问题能够得到政府重
视，否则政府就是失职，就是有意无意地纵容失序了。